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賃貸人から家賃の値上げを請求されたり、借家人から値下げを請求された場合はどうすればいいの？
多くの場合、契約更新時に賃貸人は値上げの請求をすることになります。
特に、時価が上昇した場合、周りの家賃相場よりも家賃が安くなった場合、固定資産税の負担が増えた場合など、賃貸人は借家人に対して値上げ請求をすることができます。
また、賃貸人に値上げの請求が認められているように、周辺の物件と比べて家賃が高い場合、借家人にも値下げの請求が認められています。
賃貸人の家賃増額の請求に対し、借家人が値上げを拒否する場合には、賃貸人は簡易裁判所に家賃の値上げを求める調停を申し立てます。調停で解決できない場合に訴訟を提起することになります。
また、借家人の家賃減額の請求に対し、賃貸人が値下げを拒否する場合、借家人は簡易裁判所に家賃の値下げを求める調停を申し立てます。調停で解決できない場合に訴訟を提起することになります。
家賃の増減額の請求が認められるには、下記の事情があることが必要とされております。
- 土地建物に課せられる税金（固定資産税、都市計画税など）の増減
- 周辺の家賃相場との比較
- 土地建物の時価が上昇もしくは低下その他の経済的事情の変動
裁判が確定するまでの間、賃貸人からの家賃増額請求の場合、借家人は従来通りの家賃を支払っておけば賃貸借契約を解約される危険性はありません。借家人からの家賃減額請求の場合、賃貸人は従来通りの家賃を請求することができます。
貸室内の自死等の事実の告知義務について
賃貸人は貸室内で過去に賃借人が自殺をした事実について、事件後の最初の賃借人には契約の際には伝える必要があります。仮にこの事実を伝えないで、賃貸人が契約してしまい、契約後に賃借人が過去の事実を知った場合、賃借人は契約の無効取消を主張することができます。また賃借人は損害賠償を請求することができます。
宅地建物取引業者もこのような貸室内で自殺があった事実を知っている場合は告知義務があります。
では、賃貸借の場合、自殺の告知義務はいつまで行う必要があるのでしょうか。
過去の裁判例によれば入居者の入れ代わりが多い大都市の場合、自殺があった後の最初の賃借人には告知を行なう必要があるが、次の賃借人には告知義務はないとするものや、自殺から２年程経過すれ瑕疵ではなくなり、告知義務はないとするものがあります。そうすると、入居者の入れ代わりがそれ程多くない田舎では大都市に比べると、もう少し長く告知義務が認められると解されます。
