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離婚における自宅不動産の特殊性
夫婦が離婚する場合、二人が婚姻期間中に築き上げた財産を清算する必要があります。このことを財産分与といい、原則として半分ずつに分けることになります。通常、財産には自宅などの自宅不動産、預貯金、保険、有価証券などがあります。
自宅不動産以外の財産について半分に分ければいいのですが、自宅不動産の場合、他の財産と異なり、離婚後、自宅に誰が居住するのか、住宅ローンを誰が返済していくのか、市場価値と住宅ローン残額の比較など考慮しなければならない要素がいくつかあります。
アンダーローンの場合（自宅の市場価値＞住宅ローン残額）
自宅の市場価値が住宅ローンよりも高い場合、自宅の市場価値から住宅ローンを控除した価額については、財産分与として清算する必要があります。つまり、夫が自宅を取得する場合、妻に対して、余剰価値の半分を分与する必要があります。
また、自宅を売却する場合、余剰分を財産分与として半分ずつに分けることになります。
オーバーローン（自宅の市場価値＜住宅ローン残額）の場合
財産分与の対象とはならず、財産分与請求権が発生しません。
ただ、オーバーローンの状態で夫婦の一方が住み続ける場合は以下の問題が生じることを考慮する必要があります。
以下の場合は、夫が自宅の所有者であり、住宅ローン契約を締結していることを前提としております。
- 夫が居住する場合
妻が居住する場合、夫が住宅ローンを支払っていくことになります。この時、妻が住宅ローン契約の連帯債務者や連帯保証人になっている場合、その地位から外れることは、金融機関が承諾することはほぼないので、できないと考えた方がよいでしょう。そのため、夫が住宅ローンを支払わない場合、妻へと請求が行くことになります。 - 妻が居住する場合
妻が居住する場合、夫が子どもの養育費の代わりとしてまたはその一部として住宅ローンを支払い続けてくれればいいですが、このような状況にない場合や、夫が支払わない場合は、妻が住宅ローン分を夫のローン引落口座へ入金するなどして負担することになります。なお、住宅ローン契約を妻へ変更することは困難と考えた方がよいでしょう。 また、妻が今後のローンを支払っていくのであれば、自宅名義については妻へと変更しておくべきです。
いずれにしても、離婚時に夫婦間で自宅の名義や住宅ローンの支払について取り決めをしておくべきことが重要となります。 - 夫婦のいずれも居住しない場合
夫婦のいずれも居住する予定がない場合は、任意売却をすることになります。
任意売却した後、オーバーローンの場合、残債務については住宅ローン契約者である夫が支払うことになります。妻が連帯債務者や連帯保証人の場合は、妻にも請求されることになります。
