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１ 事案内容
依頼者はマンションのオーナーですが、ある部屋の借主が1年近くも賃料を滞納しており、その部屋には借主ではない人物も複数出入りしており、管理会社も借主と連絡が取れないことから、対応方法に困り相談に来られました。
２ 事案の分析及び解決方法
依頼者から事実関係を確認すると、借主本人とはほとんど連絡が取れない状況であり、借主でない人物から依頼者や管理会社へ連絡がある状況であり、さらには借主ではない複数の人物が部屋に出入りしているということでした。
そのため、借主へ内容証明郵便を送付し、期限を設定した上、滞納賃料の支払いがなければ賃貸借契約を解除する内容証明郵便を送りましたが、借主は受け取らずに返送されてきました。そのため借主の部屋に投函されたとの記録を残すため、特定記録郵便で送達しました。当然のことながら、期限までに滞納賃料の振込みもなく、訴訟を提起することにしました。
しかし、今回のケースでは、借主でない人物の出入りが複数確認されていたため、実際に部屋に居住している人物が借主でない可能性も考えられたので、明渡訴訟を行う前に占有移転禁止の仮処分を行ないました。
占有移転禁止の仮処分を行っておくことで、明渡訴訟の途中で占有者が変わっても、新たな占有者に対しても強制執行により明け渡しが可能となります。
その後、明渡訴訟を提起した上で判決を取得しましたが、借主は任意に退去することはなく、最終的には強制執行を行いました。
３ まとめ
本件は借主が任意に退去しなかったので、建物明渡にかかる手続（仮処分－訴訟－強制執行）をすべて行いました（建物明渡請求の流れ）。借主が居直って、任意に明け渡しない場合、賃貸人が実力行使して借主を追い出すと、逆に借主から損害賠償を請求されてしまう可能性がでてきてしまいます。一刻も早く退去してもらいたい賃貸人の気持ちもわかりますが、実力行使をしてしまうと元も子もありません（家賃滞納者に対して行ってはいけないこと）。
借主が家賃滞納して早急に退去してもらいたい場合は、弁護士に相談することをお勧めします。実際には、本件のように強制執行まで行うケースはあまりなく、それ以前の段階で任意に退去することがほとんどです。
そこで、借主が家賃を滞納しており明渡しを求めたい場合、是非アーツ綜合法律事務所へご相談下さい。
