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改正民法-賃貸借契約への影響➁

2020-03-03

 令和2年4月1日に改正民法が施行され、賃貸借契約にも大きな影響を及ぼします。賃貸借契約の連帯保証人になる場合、連帯保証人が負担する最大限度額を取り決める必要があり、保証人が負担する最大限度額を極度額と言います。その取り決めがなければ保証契約は無効となります。その点は前回のコラムで記載しているとおりです。

1個人根保証契約の元本確定事由

 改正民法では、賃貸借契約の終了をまたずに保証人の負担額が確定する事情を新たに規定しております(民法465条の4第1項)。法律用語では、保証人の負担額が確定することを「元本の確定事由」といいます。「元本の確定事由」は以下のとおりとなっております。

  1. 保証人の財産に強制執行等がなされた場合

  2. 保証人が破産した場合

  3. 賃借人または保証人が死亡したとき

 上記の元本確定事由が発生した場合、保証人は上記事情が発生した時点までの債務を支払う責任が生じます。例えば賃借人が死亡した場合、保証人は賃借人が死亡した時点までの賃料等の支払義務を負います。死亡時点以降に生じた賃料等の債務については責任を負う必要はありません。

2保証すべき対象債務について

 注意すべきは保証人が保証すべき対象債務は賃料に限られるものではないということです。確かに保証すべき債務の多くが賃料であることは間違いないでしょうが、保証人は賃借人が賃貸人に対して負う可能性がある債務についてはすべて責任を負わなければなりません。例えば、原状回復費用や放置物の撤去費用などについても元本が確定するまでに発生していた場合、保証人は責任を負わなければなりません。

 もっとも、賃貸借契約時に保証人の極度額を80万円としていた場合、元本確定時点の滞納家賃や原状回復費用などを合わせると80万円を超える場合でもあっても、保証人は80万円を超えて責任を負担する必要はありません。

改正民法-賃貸借契約への影響①

2020-03-02

1 改正民法-個人根保証契約の保証人の責任

  今般、民法が改正され、令和2年4月1日から施行されます。民法改正により賃貸借契約ついても大きな影響を受けることになります。重要なものとしては賃借人の連帯保証人の責任が限定される点が挙げられます。通常、賃貸借契約を締結する場合、賃貸人から連帯保証人を求められ、賃借人は通常、親族や知人に連帯保証人になってもらいます。この場合、賃借人が家賃を滞納すると連帯保証人が代わって支払うことになります。しかし、賃借人の滞納額が1年や2年にも及んだ場合、保証人が予想外に多額の支払いをすることになってしまいます。これまでにこのような事例が多かったために、改正民法により保証人が負担する金額の最大限度額を取り決めすることにより保証人を保護することしました。保証人が負担する最大限度額を「極度額」といい、改正民法では個人根保証契約の保証人の責任(民法465条の2)として規定されております。

2 極度額の定め方について

  改正民法によれば個人根保証契約において保証人が負担する最大限度額を定めておかなければ契約が無効となります(465条の2第2項)。つまり、賃貸借契約において保証人が負担する最大限度額(極度額)を取り決めておかなければ、保証契約は無効となります。極度額の定め方ですが、「80万円」や「100万円」などと具体的な金額を設定する方法でも、「賃料1年分」とする定め方でもかまいません。もっとも後者の場合、更新時に賃料が増額され保証人の極度額も増額するのであれば保証人を保護する趣旨に反することになり、無効とされる可能性がありますので、「賃貸借契約締結時の賃料1年分」としておくのが妥当と解されます。

3 具体例

  例えば、賃借人の家賃の滞納額が100万円、保証人が負担する最大限度額(極度額)が80万円の場合、保証人は80万円を賃貸人へ支払えば、それ以上負担する必要はありません。また、保証人がそれまでに賃貸人へ20万円支払っていた場合、残り60万円を支払えばよいことになります。

  

 

フランチャイズ訴訟雑感

2019-11-14

 これまでにフランチャイズ本部や加盟店から多くの相談を受けてきましたが、フランチャイズ事業もコンビニだけでなく実に様々な事業があります。中にはフランチャイズ事業として成り立つのか疑問に思うものもあります。

 相談を受ける中でいくつかの訴訟を手掛けてきましたが、本部や加盟店のいずれの立場であっても訴訟で争うことは双方にとって「労多くして益少なし」という印象が拭えません。フランチャイズの場合、契約前に本部が提示した収益予測と加盟店が実際に開業した時の売上が大きく異なることから当初の説明と違うということで訴訟になるケースがほとんどです。

 訴訟になると加盟店に本部の説明義務違反を立証する必要があるのですが、立証に成功して本部の説明義務違反が認められたとしても、損害を算定する段階で裁判所は加盟店も独立の事業者であるとかフランチャイズ事業を精査せずに安易に意思決定をしたなどの理由により過失相殺がなされてしまうので、認定される損害額がかなり減額されてしまいます。このように本部にとっては損害賠償責任が認められると事業の見直しを迫られるでしょうし、加盟店にとっては実際に被った損害額よりも低い額しか認められないことが多いといえます。

 このような訴訟実態を考えると、フランチャイズ事業に加盟することを検討されている方は、検討している事業につき複数社からの説明を受けるとともに、自らも事業内容を納得するまで徹底的に検討し疑問があれば解消しておく必要があります。やはり安易に意思決定をしないことが重要といえます。一方、本部についても本部だけの利益追求の事業を構築するのではなく、本部・加盟店の双方が共存できる体制を構築すべきといえます。

 

 

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